Google+

domingo, 7 de diciembre de 2014

Iva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

A veces surge la duda de cual es el impuesto que debemos liquidar en una operación de compraventa de vivienda: IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Son excluyentes. La regla general es IVA en la primera entrega e ITP en las siguientes, pero hay excepciones.

¿Que impuesto tengo que pagar por mi piso IVA o ITP?

Impuesto sobre el valor añadido o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ¿por cual debo tributar?


Impuesto valor añadido transmisiones patrimoniales

Uno de los gastos en los que incurrimos al comprar un inmueble es el correspondiente al impuesto: IVA o ITP. ¿Cual de ellos tengo que pagar al comprar mi vivienda?. La respuesta como en tantas otras ocasiones es : depende. Eso si, son excluyentes, se paga uno de los dos nunca ambos.


La regla general que rige es: Se paga IVA en la primera entrega o transmisión e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la segunda y sucesivas.


Hablando concrétamente de edificaciones terminadas: Primera entrega del constructor al particular, segunda entrega cuando el particular vende su casa. Pagaríamos IVA en viviendas nuevas e ITP en viviendas de segunda mano.

Ahora bien, hay algunas circunstancias que amplían o alteran el concepto de primera y segunda entrega, y es precisamente lo que vamos a ver a continuación.

Se considera primera entrega las realizadas por el promotor/constructor,  excepto:
* Que la transmisión se realice en un plazo igual o superior a dos años por su propietario o arrendatarios sin opción a compra, salvo que el adquiriente sea quién lo utilizo durante ese plazo. En ese caso se estaría exento al pago del IVA, y se pagaría, por tanto, ITP y AJD.
* Para complicarlo un poquito, se puede en determinadas circunstancias, renunciar a la exención y pagaríamos IVA. Esto tiene sentido cuando el adquiriente es una empresa, ya que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, incrementaría directamente el precio de adquisición, mientras que el IVA sería deducible.

La segunda transmisión y sucesivas, cuando el particular vende su casa, están exentas del pago del IVA, así que, pagaremos por ITP, salvo igualmente que renunciemos a la exención. No puede aplicarse la exención en los casos siguientes:
Entregas de edificaciones en el ejercicio de la opción de compra
Entregas de edificaciones para su rehabilitación o demolición

Las edificaciones en construcción siempre pagan IVA. Sería el caso de aquellas personas que se construyen su propia casa.



Si quereis ver todo lo que dice Hacienda sobre ambos impuestos este enlace os lleva a la página oficial Tributación por IVA o por ITPAJD

Para ver un cuadro resumen del tipo de operaciones y la coordinación de impuestos IVA e ITP y AJD


En el caso de particulares, sea cual sea el impuesto a pagar, siempre va a aumentar el precio de adquisición, pero no va a hacerlo en la misma cuantía dependiendo de la comunidad autónoma en la que resida. Así, el IVA está generalizado para todo el territorio nacional en el 10%, pero el ITP lo fija cada comunidad para su territorio. Nos encontrarnos desde el 7% de Madrid hasta el 10% en Cataluña igualándose al porcentaje del IVA.

Y con esto me despido por hoy esperando haber aclarado un poquito el tema. Hasta la próxima. Espero vuestros +1.


Leer más...

domingo, 16 de noviembre de 2014

¿En que queda la reforma fiscal del 2015?

La tan sonada reforma fiscal que entrará en vigor en 2015, ha dado y seguirá dando mucho que hablar. Una reforma que aunque pretende ser una bajada de impuestos, en partidas como la que afecta a las ganancias patrimoniales y su tributación en el IRPF supone un aumento en el impuesto, sin ningún género de dudas. ¿sabes como queda al final? Sigue leyendo.

Supresión de coeficientes de corrección y abatimiento en 2015.

fiscalidad 2015 ganancias patrimoniales

Llevamos unos meses a vueltas con la reforma fiscal del 2015 y sus consecuencias en la tributación por Ganancias Patrimoniales en la venta de inmuebles. A día de hoy,  Noviembre de 2014, han habido cambios en el planteamiento inicial, aún no se han terminado los trámites parlamentarios, pero se intuye como va a quedar. Hagamos un poco de historia.

La cuestión es la siguiente: Cuando alguien vende un inmueble, se producen por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, lo que se conoce con el nombre de Ganancias Patrimoniales (también llamadas plusvalías). Este importe está sujeto a tributación en el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

¿Cómo tributan las Ganancias Patrimoniales hasta el 2014?

A efectos de calcular esas diferencias, el precio de adquisición se corregía por coeficientes  de dos tipos:

* coeficiente de abatimiento
* coeficiente monetario

Con el primero, abatimiento, se permitía reducir las ganancias generadas entre la fecha de adquisición y enero de 2006, para los inmuebles adquiridos antes de 1984. El porcentaje de reducción empezaba en aproximadamente el 11% para bienes comprados antes del 1994 y aumentaba progresivamente hasta alcanzar el 100% en los anteriores al 84.

Los segundos, los de corrección monetaria, ponen en valor el importe, corrigen la inflación, actualizan el precio al día de la venta.

¿En que consistía la primera propuesta de reforma fiscal de 2015?

En eliminar tanto los coeficientes de abatimiento como los de corrección monetaria. De esta manera la diferencia entre precios, la ganancia patrimonial, se obtenía por la resta simple de cantidades, provocando un aumento significativo de dicho importe y aumentando consecuentemente la factura fiscal. Perjudicando gravemente a todo aquel que venda su vivienda a partir del 2015, resultando especialmente perjudicados los propietarios de inmuebles de mayor tiempo.

¿En que parece que va a quedar la reforma fiscal?

En la eliminación total de los coeficientes monetarios, es decir no se va a tener en cuenta los efectos de la inflación,  y en el mantenimiento de los de abatimiento, con un límite de 400.000€ de precio de venta, en una forma realmente complicada de entender.

Ese límite de 400.000€, considerando una o el conjunto de ventas de inmuebles adquiridos antes de 1984, se aplicará para todas las operaciones que se realicen a partir del 2015, es decir que si se vende un primer inmueble por un importe de digamos doscientos cincuenta mil euros, quedarán otros 150.000 en los que poder aplicar el abatimiento. Si en el futuro se realiza otra venta por doscientos mil, 50.000€ quedarán fuera de la medida. Tenemos una cuantía máxima de aplicación de coeficiente. ¡¡¡Importante!!!! Los 400.000€ de límite no son por operación sino por todas las operaciones que se realicen.

Aunque esta última medida que parece que será la que finalmente vea la luz, supone, aún alguna ventaja fiscal para los propietarios de inmuebles adquiridos antes de 1984, lo cierto es que aumentará considerablemente la tributación.

Al no tener en cuenta la inflación, se aplican impuestos sobre plusvalías ficticias, es un castigo más a los propietarios de inmuebles.

Hay que decir, eso si, que se sigue manteniendo la exención por reinversión en vivienda habitual, así como la exención para los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual, sin la condición de la reinversión.

¿Quienes son los mas perjudicados?

Todos aquellos que vendan una vivienda no habitual o aquellos que no reinviertan lo obtenido. El supuesto de quien vende por ejemplo, la que ha sido una segunda residencia, para contar con fondos para la jubilación, quién ha utilizado un inmueble como forma de ahorro, quien quiere vender su casa y comprar una de menor importe para quedarse con un remanente...

A día de hoy parece probable que este último supuesto sea el que definitivamente se ponga en práctica, ya que solo resta el paso por el Senado, en el que no van a admitirse propuestas. Contando como cuanta el partido de gobierno con mayoría parlamentaria, el horizonte parece despejado.

¿Volveremos a hablar de la reforma fiscal? Sin duda alguna.

Hasta la próxima.




Leer más...

lunes, 27 de octubre de 2014

La multipropiedad o aprovechamiento por turnos.

Hubo una época en la que se puso muy de moda el término multipropiedad. Antes de que la ley 42/1998 entrara en vigor, existía un cierto vacío legal que hacía a los consumidores muy vulnerables, atrapados en publicidad poco respetuosa. Lo primero que debía desaparecer era el uso del término "propiedad". Aprovechamiento por turnos, ese es el título del derecho.

Aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico

Derecho de aprovechamiento por turnos, la mal llamada multipropiedad.


En diciembre de 1998 se publica en el BOE la ley 42/1998, con el propósito de  regular los contratos que comúnmente se denominan "de multipropiedad", desde ese momento quedó expresamente prohibido utilizar el término propiedad en cualquier tipo de publicidad o documentación de cara a la comercialización de este tipo de derecho. La denominación legal es "derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico".

multipropiedad aprovechamiento por turnos de inmuebles


En el año 2012 entra en vigor la ley 4/2012 que deroga la anteriormente vigente, que seguirá rigiendo los contratos firmados hasta esa fecha.


Mediante un contrato de este tipo, lo que adquiere el consumidor es un derecho de utilización periódica de una propiedad, inmueble turístico, así como de todos los servicios de los que disponga, zonas deportivas y de ocio, zonas comunes.


Muchas empresas disponen además de una posibilidad de intercambio entre los consumidores, para poder disfrutar de otros emplazamientos o en temporadas diferentes cada año. La principal ventaja que obtenemos es que es mucho más barato que adquirir un inmueble con todo lo que supone, no solo el desembolso económico de la compra, sino soportar todos los gastos mensuales que tiene una propiedad: la luz, agua, comunidad, impuestos ... aunque paguemos el mínimo, del que solo podemos hacer uso en vacaciones menos desembolso económico, menos ataduras y menos compromiso de pagos. Para pensarlo en épocas como la actual.

La documentación que el propietario debe entregar al consumidor es bastante extensa y es un documento vinculante. Deberán aparecer:  la identidad del propietario, la descripción del alojamiento, los elementos comunes que posee, el mobiliario, precio, derechos del consumidor..ect. Leedlo bien esto es un contrato, viene todo recogido en el anexo de la Ley 4/2012 .

La nueva ley establece algunas diferencias con la anterior, por ejemplo en la duración del contrato, mínima de un año (antes era de tres) y máxima de 50, queda igual. También en cuanto al plazo de desistimiento, es decir el plazo para echarse atrás en la operación, ampliado en este caso desde los 10 días de la anterior ley, hasta los 14 días naturales posteriores a la firma del contrato de la actual. La duración mínima de los periodos de disfrute se queda igual son de 7 días al año.

Muy a tener en cuenta en contratos de derechos de multipropiedad:


*       Ante el desestimiento: No hay que justificar o explicar el cambio de opinión, y lo que es más importante, no existen gastos de ningún tipo.  Además dispondrán de tres meses para pedir la resolución si no recibe toda la información necesaria.

*       Tiene que quedar muy claro que una vez que el contrato se extingue, es decir finaliza el plazo, el usuario pierde el derecho de uso sin ningún tipo de compensación. Es por ello que hay que pensar muy bien cuanto dinero se va a invertir y si merece la pena. Leer bien el contrato y asegurarse de su duración es crucial para poder tomar la decisión.

*       El propietario puede optar por la resolución del contrato, previa comunicación de la deuda al comprador, si este último deja de pagar durante un año las cuotas de servicio.



Se trata básicamente de realizar una inversión para uso vacacional. En lugar de comprar el apartamento o inmueble en cuestión, lo que se compra es el derecho a utilizarlo durante unos días al año, en una temporada determinada y un número concreto de años.


Hay por tanto que valorar muy bien que se obtiene por lo que se está pagando, si es más cómodo o económico, pasar las vacaciones de esta manera en lugar de estar cada año buscando destino. En cualquier caso como siempre leed bien el contrato, aseguraos de lo que se adquiere y de lo que no, que derechos y obligaciones, obtenemos y contraemos, y lo más importante ¿Es adecuado a mis gustos o necesidades?.

Me despido por hoy, como siempre espero sea de utilidad, hasta la próxima.


Leer más...

domingo, 19 de octubre de 2014

La Mansión de los Winchester

Como se acerca Halloween vamos a ir creando ambiente. Habéis oído hablar de la "Mansión Winchester". Una casa peculiar, misteriosa que tiene mucho que ver con el famoso rifle de repetición Winchester. Un arma que revolucionó los confictos en su tiempo......

Una casa misteriosa la Mansión Winchester

Quizás lo primero que os venga a la mente al oir el nombre la casa, sean los famosos rifles de repetición Winchester. ¿Tiene algo que ver con ellos? lo cierto es que sí, más bien todo, ese famoso arma es de alguna manera el responsable de los misterios de esta casa ¿Queréis saber más?.

misterio  casa Sarah winchester

El primer fusil Winchester fue creado allá por el 1866, su amplia difusión le hacen sinónimo de "rifle de repetición", pese a no ser el primer diseño de este tipo. 


Lo fabricó la "Winchester Repeting arms company", bajo la presidencia de Oliver Winchestery. Se basaba en una patente anterior, el "Fusil Henry", que pertenecía a otra compañía del empresario.

Sarah Lookwood Pardee, nace en 1839, a la edad de veintitres años se casa con Willian Wirt Winchester, el único hijo de Oliver Winchester. La pareja tiene en 1866, la que será su única hija "Annie". El bebe nace a mediados de Junio y antes de acabar ese mismo Julio fallece. La pérdida deja a Sarah sumida en una profunda depresión. En 1881 Willian fallece de tuberculosis pocos meses depués de haberlo hecho su padre de la misma enfermedad.

"Sarah Winchester" se queda viuda a los 42 años de edad, hereda dinero y aproximadamente la mitad de la compañía, por lo que no tiene problemas económicos, pero se queda sola, desconsolada y frágil, con un pensamiento rondando la cabeza. ¿Por que tantas tragedias en su vida? 

Buscando respuestas a los terribles sucesos vividos se encomienda a los consejos de una medium. Ésta le revela, la que según ella es la terrible realidad:


"La familia está maldita y ella es la siguiente. Su propio marido se lo ha contado. Las almas de todos los que murieron a causa de las armas que la compañía fabricó claman venganza contra la familia, está en peligro, tiene que protegerse. Debes empezar una nueva vida en una nueva casa, pero no la termines, si lo haces los espíritus podrán instalarse en ella, y morirás. Construye constantemente y estarás a salvo".


Encontró una propiedad en California, donde mudarse. Y así lo hizo, durante 38 años hasta el día de su muerte. Esta en un terreno de 24.000 m2, tiene unos 160 cuartos.

Lo cierto es que las peculiaridades de la casa no acaban en el mero hecho de que su propietaria estuviera permanentemente en obras, el diseño de la casa en sí es muestra de hasta que punto Sarah Winchester vivía atormentada y atemorizada. 

La mansión es un cúmulo de sin sentidos. Hay puertas muy pequeñas o que no dan a ninguna estancia, escaleras que no llegan a ninguna parte, ventanas que dan al interior de la casa, cuartos de baños falsos..ect, todo ello con la finalidad de despistar a los espíritus.

Hay además una extraña fijación con el número 13, 13 paneles en las ventanas o paredes, varios tramos de escalera de 13 peldaños, 13 candelabros con sus trece velas en una misma habitación ...otra más de sus supersticiones. Hasta su testamento tenía 13 partes.

Hoy en día la casa es un atractivo turístico La misteriosa mansión Winchester, podéis ver imágenes de la casa y sus jardines, es un bonito paseo.

Como estamos en época de Halloween he querido hacer esta entrada completamente diferente a otras. Espero que os haya gustado.

Hasta la próxima.






Leer más...

viernes, 10 de octubre de 2014

Eliminación de coeficientes correctores.

La eliminación de los coeficientes correctores en el cálculo de las ganancias patrimoniales en la venta de inmuebles, trae como consecuencia el aumento en el importe de las mismas. ¿Afectará a todo aquel que venda una vivienda? No, la vivienda habitual sigue contando con especial protección. Siguen siendo posibles las exenciones en la venta de la misma. Veamos, no todo el mundo va a tener que pagar más impuestos

Sobre la reforma fiscal del 2015.


Fiscalidad de las Ganancias Patrimoniales a partir del 2015


fiscal 2015 ganancias patrimoniales vender antes 2014

Hablaba hace unos días de la eliminación de los coeficientes correctores en el cálculo de las Ganancias Patrimoniales obtenidas de la venta de inmuebles, y su repercusión en la factura tributaria. Decía entonces, que la reforma fiscal del 2015, en el capítulo de Ganancias Patrimoniales implicaba siempre un aumento de las mismas, al haberse cambiado la forma de calcularlas.

A partir de 2015 se seguirá el criterio de hacer una resta simple entre el valor de venta y el de adquisición, contrariamente a lo que se venia realizando hasta la fecha, que era la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición actualizado, ahí es donde entraban los índices correctores. Lo que decíamos de poner el importe a fecha de hoy    ¡Mil pesetas de la época!. Leed Nueva fiscalidad para el 2015 para tener más información.


En los últimos días se han disparado los artículos hablando del tema, con titulares espectaculares de ¡Venda ya! ¡Vende ahora! ¡Ojo a lo que te espera!, que si bien no son falsos en sí, omiten información importante, asi que Keep Calm.


Los hechos son:
  • Que se eliminan los coeficientes correctores en el cálculo de las ganancias patrimoniales implicando esto en todos los casos, que siempre van a dar como resultado importes superiores a los de antes.
  • Que cambian tanto los tramos como los porcentajes de pago, yendo éstos últimos a la baja.
  • Que se mantiene la exención por reinversión en vivienda habitual en los mismos términos.
  • Que se mantiene la exención por venta de vivienda habitual para los mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia..


Ahora
  ¿A todo aquel que venda su propiedad en 2015 en lugar de en 2014 le va a suponer una mayor tributación a Hacienda?
No, rotundamente no.

Veamos no le va a costar mas si está en este grupo:

Vende su vivienda habitual y utiliza todo lo obtenido como pago, en todo o en parte, de la nueva vivienda habitual. (importante todo lo obtenido) dentro del plazo establecido de los dos años.
Si vende la vivienda habitual teniendo más de 65 años o siendo persona en situación de gran dependencia o dependencia severa.


Si le va a costar más :

A quien aún vendiendo su vivienda habitual no reinvierta todo lo obtenido en su nueva vivienda habitual. En este caso hablamos de reinversión parcial, se verá afectado solo en el tramo de lo no invertido. Por ejemplo si lo obtenido es 100.000€ y solo reinvierte 80.000€ (se reinvierte el 80%), tributará por el 20% de la Ganancia Patrimonial.

A todo aquel que venda una vivienda que no es la habitual, ejemplo segundas residencias u otros inmuebles de los que se sea propietario.


¿Qué hay que hacer? Lo primero saber a que grupo pertenece. En el  primero no se va a ver afectado el bolsillo. A los del segundo si.

Es el momento de echar cuentas y saber cuanto dinero limpio va a quedar de la operación y valorar si, por ejemplo,  conviene rebajar el precio del inmueble y hasta donde, para deshacerse de él antes de que finalice el 2014.

Merece especial mención el caso de que la reinversión no se produzca dentro de los dos años de plazo, anteriores o posteriores, muy importante de fecha a fecha. Si se está en el límite o próximo, hay que tener en cuenta, que por efecto de todo lo anterior más de una propiedad va a mover el precio a la baja, plantéarse la situación. ¿lo que se va a perder por la bajada es superior o inferior a lo que se tendrá que pagar si se pasa el plazo?


fiscalidad 2015 y ganancias patrimoniales


Es un tema algo complejo, con excepciones. Espero haber aportado algo de luz y tranquilidad.

Hasta la próxima.


Leer más...

lunes, 6 de octubre de 2014

La importancia de unas buenas fotos

En esta ocasión vamos a analizar todos esos errores que se cometen al sacar fotos de nuestra casa. Esas fotos que son las que subimos a los portales inmobiliarios con la intención de mostrarla y venderla. Viendo algunas te queda la duda ¿De verdad quieren venderla? ¡¡Ni nuestro enemigo!!

Las fotos, el primer encuentro

Principales errores que se comenten en el reportaje fotográfico.

mejores fotos de casas a la venta


Si echamos la vista 20 o 30 años atrás, veremos como ha cambiado nuestro mundo. La tecnología ha ido creciendo y ampliándose a muchos campos. Todo tiene su toque, comparemos por ejemplo los primeros electrodomésticos, con los de hoy.

En especial estos últimos 50 años hemos avanzado mucho más que en los siglos anteriores, el nacimiento de internet con la extensión de la información ha supuesto una revolución, nunca se evolucionó tanto en tan poco tiempo. Nunca se ha tenido tanta información y tan accesible, sirva como muestra este blog y tantos otros.

La forma de comprar y vender viviendas también ha cambiado. Hace unos años era usual poner un cartel y esperar a recibir llamadas pidiendo información. La aparición de portales de anuncios inmobiliarios ha sido toda una revolución. Uno mismo puede poner a la venta su casa: visibilidad total a coste cero o casi cero.

"La primera vez que alguien veía nuestra casa era cuando concertábamos una visita, la primera vez que lo hacen ahora, es en una pantalla".
Esa primera idea que los compradores van a formarse de nuestra casa va a venir marcada por unas fotografías y una descripción. Ni que decir tiene que no debemos mentir ni en una ni en otra. No debemos poner más metros de los que tiene, menos años de antigüedad, menor cuota de comunidad... ect, porque todo ello saldrá más tarde o más temprano a la luz y sembrará desconfianza en la operación. Pero ¿cómo se puede mentir en las fotos?, por ejemplo ¡con esas fotos horrorosas con gran angular!

Las fotos van a ser nuestra carta de presentación, hay que cuidarlas. Si aplicáis a vuestra casa técnicas de Home Staging antes de hacerlas tendréis mucho ganado, porque se se va a mostrar una imagen realmente buena de la vivienda.

"Las fotos tienen que ser representativas de la propiedad y reflejar una imagen fiel, no se trata solo de que vengan a verla, se trata de venderla y si alguien viene con una idea, la realidad puede ser muy decepcionante". 

Mencionaba antes el gran angular, de las peores cosas que se pueden hacer. Si la habitación es pequeña elimina elementos: mobiliario, adornos; despeja y ordena, mejora la amplitud visual, porque así cuando lleguen a tu casa verán justo lo que esperaban encontrar.

Voy a clasificar los errores fotográficos más frecuentes en tres categorias:


  • Fotos que llevan al engaño o engañosas.
  • Fotos sin ningún interés,  ineficaces.
  • Las fotos más horrorosas.


Fotos que llevan al engaño:

Por ejemplo esas fotos sacadas con gran angular en las que la estancia parece ser mayor de lo que en realidad es. O acercar los muebles para que parezca, por ejemplo, que caben dos camas cuando en realidad no hay espacio entre ellas. En cualquiera de los anteriores casos, el resultado será la decepción del visitante.

Fotos sin ningún interés:

Esas fotos en las que no se muestra nada interesante de la casa, por ejemplo un pasillo con puertas a los lados, o fotografiar una puerta por el hecho de ser blindada. No sirven para el objetivo que buscamos que es mostrar la casa. Error muy común también es no tener en cuenta el momento en que se toman las fotos respecto a la luz, dando lugar a fotos oscuras en las que solo se intuyen las formas


Las fotos más horrorosas:

En general todo lo que sea desorden y suciedad: Ropa sin colocar, camas mal hechas, estanterías abarrotadas de cosas.

En el cuarto de baño cepillos, botes de gel o champú, papel higiénico...en las encimeras.

¡¡¡¡¡Tapa del inodoro levantada!!!!
¡¡¡¡¡Reflejo del fotógrafo en la pared!!!!

Cocina desordenada, ollas o sartenes en la placa, platos en el fregadero, en general una encimera llena de cosas.

¿Os habías fijado? No, entrad a cualquier portal inmobiliario y veréis eso y más.


Mis consejos para sacar unas buenas fotos de nuestra casa

  1. Evitar cualquiera de los tipos de fotos anteriores.
  2. Aplicar técnicas de Home staging con lo que ya tendréis un buen producto que mostrar.
  3. Tomarse tiempo previo para colocar y ordenar, y pensar desde donde se van a sacar las fotos.
  4. Esperar a un día y hora en la que dispongamos de buena luz.
  5. Tomar fotos con perspectiva de forma que se aprecie la estancia en su conjunto.
  6. Tomar fotos de pequeños rincones que aporten calidez y hogar, por ejemplo de una terraza adornada con plantas, flores, una jarra y unos vasos de colores...




fotos horribles para vender una casa

Foto oscura
El tendero al fondo
Primer plano de vaso y paño
La bandeja 

Como siempre espero que os haya servido de ayuda.

Hasta la próxima.

Leer más...

lunes, 29 de septiembre de 2014

consultorio inmobiliario

Inauguro una nueva etapa en el blog, abro oficialmente un consultorio. Podéis hacer preguntas concretas o quizá aclaraciones sobre algún tema, plantear temas a tratar, comentar que echáis en falta, contrastar opiniones con otros lectores. Hablando de casas: "Yo tengo un amigo al que le pasó ............

Consultorio Inmobiliario


Todas esas preguntas que te haces sobre cuestiones de compra venta, alquiler, opción a compra, impuestos que debo pagar..... 

consulta sobre temas inmobiliarios
              Consultorio Inmobiliario

Ya ha entrado el otoño, meteorológica y oficialmente hemos entrado en la tercera estación. Septiembre al igual que Enero, es un mes para afrontar  nuevos retos en nuestras vidas, gimnasio, inglés, adelgazar. Empieza el curso escolar y ya han empezado a llegar a los kioskos los nuevos coleccionables.

Y te estarás diciendo: "Yo creía que solo se hablaba del tiempo en los ascensores" ¿Y todo esto a dónde nos lleva?. Pues a intentar tener un blog más interactivo con los lectores.

Hay un montón de temas de los que hablar, el mundo inmobiliario es amplio, procuro ir tocando los distintos aspectos: compra, venta, alquiler, a veces hago series de post ligados, el reciente caso del Home staging, y otras hablando de las novedades que se producen, como el último sobre la Reforma fiscal. Pero cuantas preguntas giran por ahí, cuantas otras surgen incluso de la propia lectura. Así que he pensado hacer un experimento: 


¡Voy a abrir un consultorio!

A partir de ya, queda inaugurado. Podéís dejar preguntas aquí mismo en la parte de comentarios, o a través del formulario de contacto. Intentaré ir dando respuesta a todos. El orden dependerá un poco del tipo de respuesta que precise. Si ya hay algo escrito dentro del blog o es muy muy concreta será rápida, si el tema precisa de un post completo será más lenta, pero prometo contestar a todos. Incluso a lo que no sepa, no tendré ningún reparo en decir no puedo ayudarte, no se la respuesta.

Espero que sirva para que este sea un punto de encuentro más vivo.

Gracias a todos los que me leeis.

Os espero

Leer más...

miércoles, 24 de septiembre de 2014

Nueva fiscalidad para el año 2015

El próximo Enero entrará en vigor la reforma fiscal, en general supondrá una bajada de impuestos, pero en el caso concreto de las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de inmuebles supondrá aumentos en la cuota del IRPF. ¿Puedo hacer algo para evitarlo?. Si, sigue leyendo.

Reforma fiscal para el año 2015 y ganancias Patrimoniales.

Efectos sobre la tributación de las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de inmuebles con la reforma fiscal del 2015.

Reforma fiscal año 2015 ganancias patrimoniales
Vender tu inmueble antes de que acabe el 2014 te supone ahorro fiscal

Un consejo, vender tu vivienda antes de que acabe el 2014 puede ahorrarte mucho dinero en el IRPF


El pasado Julio se llevó a cabo la reforma fiscal que entrará en vigor en Enero de 2015. El  haberse realizado en verano, ha hecho que pase, si no desapercibida si por bastante desconocida.

"Se sabe que van a cambiar cosas, pero no con la profundidad necesaria para poder llevar a cabo acciones, antes de finalizar el presente año, que puedan minimizar o neutralizar los efectos negativos de la misma."

Aunque en general la reforma supondrá una bajada de impuestos, en el caso particular de las ganancias patrimoniales obtenidas como consecuencia de la venta (o donación) de un inmueble van a sufrir aumentos considerables.

"Hasta ahora las ganancias patrimoniales se calculaban por la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición actualizado (corregido). A partir de 2015 no se va a utilizar en el cálculo ningún índice corrector."

¿Que significa aplicar un índice o coeficiente corrector?

Que se tiene en cuenta la evolución de los precios, los salarios... etc para "traer al presente" el valor real de la cuantía. No cuesta lo mismo hoy una entrada del cine o el pan, que hace unos años, las casas tampoco.
Aplicando los índices se restaban importes equiparables. Lo vais a entender en una frase, ¡Mil pesetas de la época!. 

¿Qué efectos tiene la no aplicación de coeficiente corrector?

Que la diferencia entre el precio de venta y el de compra, que es la cantidad que sirve como base imponible del ahorro, y sobre la que se calcula el impuesto, es siempre mayor.

¿Va a suponer siempre un incremento?

La reforma tiene dos partes, una en la que se eliminan las actualizaciones y otra, en la que se cambian tanto los tramos, como el porcentaje de pago, que disminuye.  Puede por tanto darse algún caso, en el que la disminución del porcentaje a pagar compense el incremento del importe de las ganancias, pero en una amplísima mayoría supondrá aumento del impuesto. (99.999999%)
Esta es la tabla de tramos y porcentajes actual.

Los primeros 6.000€ 21%
Hasta 24.000€ 25%
A partir de 24.000€ 27%


La nueva tabla tras la reforma.
Los primeros 6.000€ 20%
Hasta 50.000€ 22%
A partir de 50.000€ 24%
Bajando los porcentajes en el año 2016 a: 19, 21 y 23% respectivamente.

¿Afecta a todos los inmuebles?

Si aunque en diferente medida. Cuanto más tiempo haya transcurrido desde la adquisición más afectados resultarán.

¿Afecta a la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión no ha sufrido ningún cambio, ni se elimina ni se alteran ninguna de las condiciones para su validez, por tanto siempre que hagamos una reinversión total no habrá ninguna consecuencia económica.
Distinto es el caso de la reinversión parcial, en el que ya contábamos que tenemos que pagar por parte de las ganancias obtenidas, en ese caso nuestra base será mayor. Si nos afecta, pagaremos más.

¿Qué conclusión sacamos de todo esto?


  1. Que el cambio en el modelo de cálculo va a suponer, la mayor parte de las veces, un aumento en la cuantía del impuesto a pagar.
  2. Que van a verse más afectadas las viviendas cuanto mayor sea el período entre transmisiones.
  3. Que también implica a la donación de inmuebles.
  4. Que si hablamos de vivienda habitual y hacemos una reinversión total no cambia nada, pero si nos afecta en los casos de reinversión parcial.
  5. Que vender el 1 de Enero de 2015 en lugar del 31 de Diciembre de 2014, nos puede costar mucho dinero

A partir de la información, que cada uno haga sus cuentas y vea, por ejemplo, que a lo mejor le resulta más rentable rebajar el precio de venta del inmueble y formalizar la operación en el 2014, que esperar a mejor postor y le pille "el toro de la reforma".

Y para terminar y que esto no sea todo teoría vamos a ver en un ejemplo lo que se pagaría en 2014 y en 2015.

Ej. Compré hace 10 años un piso por 100.000€ y lo vendo por 180.000€ ¿cuanto tendría que pagar por el incremento patrimonial?
Lo primero que determino es el precio de adquisión, que lo obtengo de sumar al precio de compra todos los gastos e impuestos pagados. Pongamos que sube a 110.000€.

Determino el importe de la venta, que es el precio de venta menos los gastos que tengo, por ejemplo la plusvalía municipal. Supongamos que obtengo limpio 177.000€.


Año 2014


Actualizo el precio de adquisición: 110.000 x 1.375 = 151.250€
Ganancia patrimonial: 177.000-151.250 = 25.750€


Importe del impuesto:  6.197€

6.000€ al 21% 1.260€
19.750€ al 25% 4.937€


Año 2015

Ganancia Patrimonial:   177.000€ - 110.000€ = 67.000€

Importe del impuesto:  14.840€ 

6.000€ al 20% 1.200€
50.000€ al 22% 11.000€
11.000€ al 24% 2.640€



¿Hay diferencia?....
Hasta la próxima.....

A 31 de Diciembre de 2014, ya está claro cual es el panorama para quienes vendan a partir de Enero de 2015. Asi queda la fiscalidad parael 2015

Leer más...

martes, 16 de septiembre de 2014

Home staging Resaltar

Vamos a ver como hacer más visibles todos esos elementos positivos que tiene la vivienda, la luz la amplitud, las vistas.... y al mismo tiempo hacer que pasen desapercibidos aquellos que son menos interesantes, estancias pequeñas, angulosas...ect. Vamos a allá, como si maquilláramos unos ojos.


Vamos a hablar en esta ocasión de lo que significa resaltar en una operación de Home Staging.
¿En que consiste resaltar?
Básicamente en hacer mucho más visibles todos los aspectos positivos que tenga la vivienda.

Hay que llamar la atención sobre determinados aspectos y hacer que literalmente la vista se vaya hacia ellos, evitando incluso que se fijen en lo que no deseamos.

Es igual que si hablásemos de maquillaje ¿qué hacemos por ejemplo al maquillar unos ojos? Resaltamos su forma, tamaño o color, disimulando sus defectos, como por ejemplo las ojeras. No existe una única forma de maquillar un ojo, aplicaremos unos retoques u otros dependiendo del caso. Bien, nuestra casa es un ojo que hay que maquillar para hacerla más atractiva, haciendo pasar desapercibidos los defectos o los aspectos menos positivos.

Desde mi punto de vista el elemento resaltador por excelencia es la luz. Cualquier estancia bien iluminada parece más amplia y espaciosa. Así que dejadla paso, levantad las persianas, huid de las estancias en penumbra. Incluso en verano, no espereis a que llegue la visita y entonces vayáis levantando persianas, desde el primer momento que entren la estancia tiene que estar bien iluminada. Recordad "No hay una segunda oportunidad de causar una buena primera impresión".

Elementos con efectos resaltadores, son todos y cada uno de los Principios básicos del Home staging que hemos visto hasta la fecha: Tener la casa ordenada, despejada, limpia, ventilada, sin elementos dañados, con una decoración neutra y acogedora, serán ya de por si, acciones que harán resaltar nuestra vivienda por encima de otras en venta.

Y diréis, a lo práctico ¿cual es una acción típica para resaltar elementos de la propiedad?

Veamos por ejemplo, un salón amplio, que hago para amplificar esa sensación y que mi salón deje la impronta de ¡qué salón tan grande!. Lo primero es huir de  un exceso de adornos y complementos, así como de mobiliario. Distribuiremos este último de manera que las piezas más grandes vayan colocados hacia las paredes, dejando así un mejor espacio de circulación.

Otro ejemplo, un balcón de salida a la terraza, unas acogedoras vistas. Lo primero que debemos hacer es tener la terraza arreglada, dependiendo de la época del año, habrá unas plantas u otras, condición indispensable que estén cuidadas. Una puerta con el paso libre hasta ella, sin nada que dificulte su apertura, unas plantas en el interior vinculando éste con el exterior. ¡Conseguido! todas las miradas se dirigirán hacia la terraza y sus vistas.

Un ejemplo de lo que no se debe hacer. Un dormitorio pequeño, en que caben apenas la cama y dos mesillas. No llenéis de adornos y complementos. No pongáis una cama super bonita decorada con muchos cojines, mantita a los pies...etc., porque llevareis la vista donde no interesa, a una pared pequeña. De ahí la mente de quién lo visita se va a ¡que pequeño!, aquí no caben mis muebles.

Como veis no hay una receta mágica, ¿A todo el mundo le queda bien la misma sombra de ojos?, 

El plan de acción sería: pensad que es lo que más os gustó de vuestra casa cuando la visteis por primera vez, que es lo que llama más la atención de quién os visita, que resulta atractivo a vuestros amigos. Aplicar recetas que hagan imposible que pase desapercibido.

Por el contrario, que es lo que menos os gusta de la casa, aquello que quizá os hizo pensar si comprarla o no, si había otras cosas que compensaran. Tal vez esa estancia que fue más difícil amueblar. Pensad en esas cosas que dicen vuestros amigos o parientes, ese ...¡que pena que sea tan pequeña, que no te quepa, que no hayas podido poner...!, y evita llamar la atención sobre ello.

Hasta aquí por hoy, espero vuestros comentarios.





Leer más...

martes, 2 de septiembre de 2014

Home staging Despersonalizar

Ordenar, Reparar, Limpiar, Despersonalizar y Resaltar. Os suena, llevamos varios post hablando de los principios o claves básicas del Home Staging. Hoy abordaremos en profundidad el que, desde mi punto de vista, es el más difícil de hacer por nosotros mismos sin ayuda: Despersonalizar.

Despersonalizar una vivienda, clave para el Home Staging


Despersonalizar y armonizar uno de los principios básicos del Home Staging



home staging despersonalizar una vivienda



Llevamos varios post hablando de esa técnica llamada “Home Staging”, que nos va a servir para mejorar el aspecto de nuestra casa de manera que resulte atractiva a los potenciales compradores.

Citábamos como Claves o principios básicos del Home Staging: Ordenar, Reparar, Limpiar, Despersonalizar y Resaltar. Hoy vamos a ocuparnos del que, desde mi punto de vista, es el más difícil de realizar por nosotros mismos y sin ayuda, hablo de Despersonalizar. ¿Por qué digo esto? Porque para realizarlo correctamente necesitamos tomar distancia

¿En que consiste Despersonalizar?

En crear un ambiente neutro a la vez que acogedor, cálido, hogareño..... un ambiente en el que cualquiera pueda sentirse cómodo e imaginarse viviendo en esa vivienda. Un ambiente que cualquiera pueda hacer suyo, en el que puedan visualizar que bien quedarían ahí sus cosas.

¿Cómo lo hacemos?

Básicamente debemos deshacernos de todos los objetos y adornos excesivamente personales. Todos tenemos nuestros colores en cortinas, tapicerias, cojines, nuestros adornos, recuerdos de viajes, fotos de nuestros seres queridos, muestras de nuestros gustos o aficiones, de nuestras ideas religiosas o políticas.....Nuestros, nuestras...... Nuestra personalidad impregna nuestra casa. Debemos dejar paso a la personalidad del otro.

Eso no significa que debamos ocultar todo, y mostrar una casa desnuda, vacía y fría. Hay que equilibrarla y armonizarla. ¿Entendeis ahora porque decía que parece muy difícil? A nosotros todos nuestros objetos crean hogar, debemos crear hogar de otra forma.

¿Cual sería mi consejo?

Quitar una buena parte de los objetos. Todos y digo todos, acumulamos cosas con el paso del tiempo, seguro que tenemos exceso de adornos.

Empezar por quitar los que pueden resultar mas sensibles: los alusivos a ideologías religiosa y/o política, y los que tienen mucha fuerza y personalidad, como son los trofeos deportivos o de caza. ¿Siguen siendo muchos? Eliminar las colecciones, las maquetas.

Las fotos son un elemento decorativo bastante frecuente, ¿las dejamos o las quitamos? Pues un término medio. Las fotografías son unos de los objetos que más contribuyen a crear hogar, son muy personales, pero también son muy cálidas. Creo que una buena opción es dejar algunas. Si los marcos armonizan, podemos crear en una mesa o consola o reservando una estantería para ellas un rincón muy agradable, acompañadas por ejemplo de unas velas. Si los marcos son muy diferentes, salpicar algunas por la estancia donde armonicen mejor con el color.

¿Qué hacemos con los CD’s,  DVD? Suelen tener carátulas del mismo tamaño pero diferentes colores, una buena solución para armonizar el ambiente es meter algunos en cajas y entremezclaros con otros sueltos.

¿Y los libros? Pasa lo mismo son de diferentes tamaños y colores, podemos agruparlos con un criterio meramente estético, por tamaños por ejemplo, aunque esta colocación no resulte nada útil para su consulta, pensad que va a ser por un tiempo. Podemos optar por una solución un poco más laboriosa:. buscad un papel bonito, sirve, e incluso dará mejor resultado, varios modelos que combinen, (mezclar lisos con cuadros o rayas en los mismos colores) y forrarlos poniendo los títulos en los lomos.

Si a esto le sumamos algún adorno floral o alguna planta, dependiendo de la estancia, crearemos un ambiente bastante agradable.

Un punto a tener en cuenta son los colores de paredes, cortinas y tapicerías. En general, tener mucha mezcla de color en las viviendas las hace parecer más pequeñas, porque acotan el espacio. Una buena recomendación es intentar restringir a dos o tres colores que armonicen, los que usemos en la casa. Si hemos impreso a nuestro inmueble mucha personalidad en los colores será acertado rebajarla, por ejemplo si tenemos color en las paredes y en las cortinas podemos quitar las éstas o parte de ellas, dejando solo un visillo con los alzapaños en color. 

Al contrario, si tenemos un ambiente monocromático “soso”, unos cojines, mantas, alzapaños...ect en un color de contraste, puede aportarnos ese punto hogareño.

"En general los colores con los que es más fácil conseguir ambientes neutros, cálidos y acogedores son los de la gama de los beiges, tostados y marrones combinados."

Bueno y con esto acabamos hoy, deseo como siempre, que os haya gustado y servido de ayuda.

Espero vuestros comentarios.


Leer más...

martes, 19 de agosto de 2014

Home staging Limpiar

Una casa perfectamente limpia, bien ventilada y libre de olores desagradables, creará mejores sensaciones en los visitantes. Su visita será más cómoda. Cada casa tiene su olor, que nadie se sienta ofendido. Limpiar y ventilar, empezamos.

La limpieza como principio básico del Home Staging

Limpiar y ventilar, liberar la casa de malos olores.



Mencionábamos la limpieza como una de las pautas a seguir en nuestro objetivo de mejorar la imagen de nuestro producto en venta, la casa. Ni que decir tiene que una vivienda perfectamente limpia, bien ventilada y libre de olores, creará mejores sensaciones en los visitantes que una que no lo esté.

Requisito indispensable pues, igual que cuando recibimos visitas, es que agasajemos a los posibles compradores con limpieza, pero ¿Que tipo de limpieza? Extrema, perfecta. No vale la limpieza ordinaria, y que nadie se sienta ofendido.

Cada día dedicamos tiempo, en la medida que el resto de nuestras obligaciones nos lo permiten, a labores de orden y limpieza del hogar. Los fines de semana o días libres, solemos hacer trabajos más a fondo. Cada cierto tiempo limpiamos cocina y baños en profundidad, cristales, persianas...ect, Y al menos una vez al año levantamos la casa, hacemos limpieza general.

Coincidiendo con la llegada de la primavera, en que los días se hacen más largos, mejora la temperatura, salimos del letargo y la tristeza del invierno, limpiamos hasta el último rincón de la casa. Tiramos trastos y ropa que no nos sirve, limpiamos paredes, techos, lavamos cortinas, colchas, edredones, alfombras. Ni un mota de polvo escapa a nuestro exterminio. Los cristales, las lámparas, los espejos relucen. Este es el tipo de limpieza del que hablamos Extrema, perfecta. 

"¿Lo habíais pensado? Seguro que dejar la casa perfectamente limpia para que los nuevos propietarios puedan entrar y sentirse a gusto desde el primer momento si, pero hacer esa limpieza general antes de poner la vivienda a la venta, casi seguro que no".

El hecho de sentirse cómodo mientras se visita una propiedad, hace que se vea ésta con interés y detenimiento, permitiéndonos imaginarnos viviendo en esa casa. Si algo nos incomoda no prestaremos atención, simplemente querremos salir de ella cuanto antes, y los olores tienen mucho que ver con estas sensaciones.

Algo de lo que no solemos darnos cuenta es del olor, cada casa tiene el suyo. Unión de nosotros, nuestras colonias, la comida, los productos de limpieza, los ambientadores, el ambiente, las mascotas, el polvo. Todo ello forma un cóctel, nuestro objetivo es que el resultado no sea desagradable, de ahí la importancia de realizar esa limpieza general y de mantener a diario la casa bien ventilada, especialmente cuando van a recibirse visitas.

La conclusión de hoy es que, una parte muy importante de la impresión general que va a causar nuestra casa va a ser la percepción de limpieza,  y que esta sensación va a venir tanto visual como olfativamente. Tenedlo en cuenta.

En la próxima entrada hablaremos de en que consiste Resaltar, nos vemos.

Leer más...

lunes, 11 de agosto de 2014

Home staging Reparar

Reparar y reformar, arreglar esos pequeños desperfectos que pueden dañar la imagen de una vivienda, haciéndola parecer más vieja y/o descuidada.


Reparar y reformar de cara al home staging.

Cuando transmitimos una propiedad, debemos hacerlo con toda honradez, cualquier problema que tenga la vivienda debe ser arreglado, humedades, calderas que no funcionan, problemas de tuberías ...etc. El nuevo propietario debe poder entrar en la vivienda sin ningún tipo de problema de habitabilidad. Eso sin ningún género de duda.

Cuando hablamos de reparar o reformar, de cara al home staging, hablamos de arreglar esos pequeños desperfectos que puede tener la vivienda a consecuencia de su uso y antigüedad. Se trata de mejorar la estética de la vivienda. Es en esa línea de mejorar la estética, sin que ello suponga enmascarar u ocultar problemas de fondo, en la que nos movemos en la técnica del Home Staging.

Pero ¿de que desperfectos hablamos? Paredes con desconchones, enchufes rotos, juntas de azulejos ennegrecidas o deterioradas. Fruto del paso del tiempo y el uso, este tipo de desperfectos son muy frecuentes en cualquier casa.

"Ya lo he indicado en otras ocasiones, los dos primeros minutos de una visita de venta son cruciales. En ese corto espacio de tiempo recibimos sensaciones visuales y olfativas que instintivamente analizamos y con las que nos hacemos una composición en nuestra mente de la propiedad: luminosa, cuidada, nueva, renovada, agradable. o sucia, oscura, vieja, descuidada, deteriorada...."

En el instante en que alguien de visita ve un enchufe roto por ejemplo, se desatan todas las alarmas. Desde ese momento estará mucho más pendiente de encontrar todos los defectos que de el resto de las cualidades de la casa.

Por tanto, no debemos caer en la tentación de pensar que, como vamos a vender la vivienda, ocuparnos de esos pequeños detalles nos resta tiempo y no va a reportarnos ningún beneficio. "El comprador ya lo pondrá a su gusto". No, una cosa es que alguien que visita nuestra casa piense ¡Que bonito quedaría pintado de azul! y otra muy diferente es que su primer pensamiento sea ¡Lo primero que hay que hacer es pintar!. En el primer caso la persona está identificando esa casa con su hogar, en el segundo le producen sensaciones negativas de tiempo, dinero, complicaciones, que más voy a encontrarme si esto que está a la vista lo tienen así. Desconfianza, esa es la palabra.

"Todo el tiempo y el esfuerzo que dediquemos a esas tareas de mantenimiento no serán ni mucho menos en vano, tendrán su recompensa en forma de atractivo y confianza ante los vendedores y ante las características del inmueble. Aumentarán las posibilidades de compra"

Y Reformar una casa antes de venderla 

Esta es una cuestión que surge muchas veces, ¿si reformo mi casa y así la vendo mejor y a mayor precio?. Como siempre no hay una única respuesta.

Mi opinión personal es que si tienes una casa antigua, tal vez deteriorada, venderla así, aunque pongas un precio muy bajo va a ser difícil. Desconfianza, incertidumbre ante lo que me puedo encontrar una vez que inicie la reforma, puede ser un gran freno para cualquier posible comprador. En ese caso acometer una reforma en la que se toquen elementos vitales como tuberías, electricidad, calefacción en profundidad y elementos estéticos de manera más ligera, le permitirán vender con una mayor facilidad y a un precio más elevado recuperando lo invertido en la reforma.

Si por el contrario lo que tengo es una casa desactualizada, arreglar desperfectos y hacerle un lavado de cara generalizado, puede resultarle más ventajoso. No invertirá tanto dinero ni tiempo y podrá ponerla a la venta mucho antes.

En cualquiera de los dos casos, cuando se acometa la parte estética, deberá primar no el gusto propio, sino la funcionalidad, practicidad y todos aquellos elementos que embellezcan la vivienda de manera digamos "apersonal". Por ejemplo, usar para las paredes colores claros y neutros como los beiges y tostados, harán parecer a los espacios más amplios y les dotarán de luminosidad, Si amueblamos poner pocos muebles, los imprescindibles, y que sean ligeros. Hablaremos más en profundidad en la entrada dedicada a la despersonalización.

Como siempre, espero que os hay gustado y nos vemos en la próxima.


Leer más...

miércoles, 6 de agosto de 2014

Inmuebles Heredados y su tributación.

En esta entrada voy a dar respuesta a la pregunta realizada por un lector sobre una situación particular y es la tributación por la venta de un inmueble heredado. Es un caso práctico, con dudas muy habituales cuando nos encontramos en estas situaciones. Empezamos.

Vender un inmueble heredado

Plusvalía y ganancias patrimoniales en inmuebles heredados.

impuesto de sucesiones, donaciones, plusvalia y renta, herencia
Cuestiones sobre herencia
La entrada que os presento a continuación es la respuesta a una pregunta planteada por un lector. Me ha parecido buena idea contestar a través de un post, porque es una situación habitual. Las herencias traen consigo mucho papeleo, a veces el lenguaje, cuando empezamos a hablar de impuestos no resulta accesible, no se conocen plazos....ect. Así que, creo que responder de esta manera beneficiará a un mayor número de personas.

Espero ser capaz de transmitir de manera clara y sencilla la información.  ¡Vamos allá!

La pregunta planteada es la siguiente:

Estamos apunto de vender un inmueble que heredamos de nuestra madre que falleció en el 2009. El inmueble en cuestión es de Madrid Capital.
Según el acuerdo-contrato con la inmobiliaria los compradores asumen todos los gastos menos la plusvalía...y aquí nuestra primera pregunta:

la plusvalía es a partir del impuesto de sucesiones que ya pagamos en 2009, no de la compra del inmueble por parte de mi madre en 1997  ¿no?


Por otro lado, hemos leído en varios sitios de Internet, que también hay que pagar a hacienda. Al ser la venta de una vivienda no habitual (no ser mayores de 65 años, sin minusvalías ni separados, etc.) habría que calcular la diferencia entre el valor final de venta y el valor que tenía la vivienda en el documento de transmisión de sucesiones de mi madre. y de la diferencia ver si hay ganancias. Si hay ganancia, que suele ser lo habitual, hay que tributar a hacienda el 19% por lo primeros 6000 euros de ganancia y el 21% por el resto...¿es correcto? y de ser así cada hermano por separado en su declaración del curso que viene no?

Respuesta 


Cuando recibimos una herencia tenemos que hacernos cargo de una serie de pagos, declaración de herederos, impuesto de sucesiones y donaciones y si se trata, como en este caso de un inmueble, pagar la denominada Plusvalía Municipal. Es una transmisión denominada mortis causa, se pagará por el período transcurrido entre la compra inicial y la adquisición a título de herencia. El importe total lo pagarán cada uno de los herederos en la proporción que le corresponda.

Cuando se produzca otra transmisión: venta, herencia o donación, es decir siempre que haya un cambio en la titularidad del bien habrá que volver a pagar plusvalía por el período transcurrido.

En el caso del ejemplo, efectivamente pagasteis plusvalía municipal por el período 1997-2009. Lo que tendréis que pagar ahora con la venta será el período 2009-2014.


Vamos con la segunda parte Hacienda ¿Hay que pagar a hacienda? Depende.

Hace un tiempo escribí una entrada relacionada precisamente con eso, en que situaciones hay que pagar a hacienda por la venta de una casa, relacionado sobre todo con la exención por reinversión en vivienda habitual

En este caso ya sabemos que no se trata de la vivienda habitual por lo tanto no tenemos posibilidad de exención, pero ¿hay que tributar a Hacienda?. Veamos.

"Lo que si digo ya de antemano es que haya o no que pagar, siempre hay que incluir la venta en la declaración, hay que notificar a hacienda, en el IRPF, del año de la transmisión el resultado de la operación".

Lo primero que tenemos que saber es si la operación nos genera "ganancias o pérdidas patrimoniales". 

Tenemos que calcular cual es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición.

  • El valor de venta nos vendrá dado por el precio de venta menos todos los gastos en los que hayamos incurrido en la operación, por ejemplo la plusvalía.
  • El valor de adquisición será el que consta en el impuesto de Sucesiones y Donaciones, actualizado. Para ello Hacienda publica cada año cuales son los coeficientes correctores. 

Si de esta resta resulta un importe negativo, es decir tenemos pérdidas patrimoniales, cosa que en este momento dada la situación económica, no es tan extraño, no tendremos que pagar a Hacienda. En ese caso tendremos un importe negativo en nuestra base del ahorro, que podremos compensar en ese año o los cuatro siguientes ejercicios con ganancias patrimoniales. 

Por ejemplo hemos vendido en el mismo año dos casas, una con ganancias y otra con pérdidas, podemos compensar, es decir restar de las ganancias las pérdidas obtenidas, y disminuiría la cuantía por la que tributar. Otro ejemplo obtengo pérdidas en la venta de este año, pero el año próximo vendo con ganancias. Igualmente puedo compensar. Lo que no tiene es efecto retroactivo, me explico. El año pasado vendí con ganancias y tributé lo que me correspondía, este año vendo con pérdidas,  no puedo compensar por lo anterior y obtener algún tipo de devolución.

En caso de ganancias tributaré, en la declaración de la renta del ejercicio en el que se realiza la venta, el importe que corresponda. Para el año 2013 los porcentajes eran: Por los primeros 6.000€ el 21%, el tramo de 6.000 a 24.000€ el 25% y de 24.000€ en adelante el 27%. 

En el caso del ejemplo. Tenéis que calcular cada uno de los herederos de manera independiente la ganancia o pérdida patrimonial en proporción al porcentaje de titularidad, (no se especifica nada acerca de cuantos herederos son, ni sobre si tienen la misma parte en el bien. Lo más común en caso de herencias de padres a hijos suele ser que todos tengan lo mismo, dos al 50%, tres un tercio cada uno... ect pero pueden existir situaciones en las que no sea así.)
Luego lo dicho si son pérdidas declararlas, dispondréis de 5 años para compensarlas. Si son ganancias tributar por el porcentaje que corresponda, os he dejado los correspondientes al 2013 (que varían un poco con las que habías visto), para el ejercicio 2014 pueden ser las mismas o cambiar. En cualquier caso hacienda las publica, y si hacéis la declaración con el programa PADRE el aplica directamente la cuantía.

¿Por qué respondía yo a la pregunta de si hay que pagar a Hacienda con un depende?.

Porque según hemos visto se presentan diferentes situaciones.  En el ejemplo que nos ocupa, puede darse perfectamente el caso de que aún teniendo todos los herederos la misma ganancia patrimonial, la situación particular de cada uno de ellos marque una diferencia en la cuantía a pagar.

Espero que la lectura os haya resultado fácil, accesible y clarificadora. Dejadme vuestros comentarios y compartir si creéis que puede resultar interesante.

Os espero en la próxima entrada.
Leer más...

lunes, 28 de julio de 2014

Home staging Ordenar y despejar

Vamos a ir explicando más extensamente lo que queremos decir cuando hablamos de los principios básicos del Home Staging y de las pautas a seguir, en esta ocasión: Ordenar y Despejar. Te animas, empecemos.

Principios básicos de Home Staging: Ordenar y despejar



ordenar despejar pautas y principios básicos de Home staging

Hablábamos en la entrada anterior de cuales eran las pautas a seguir para realizar Home staging, y dábamos unas pequeñas explicaciones de en que consistía cada uno de ellos. ¡¡¡Despejar y ordenar!!!. Empecemos.

A lo largo de nuestra vida vamos cambiando y nuestra casa con nosotros. No necesitamos lo mismo cuando vivimos solo con nuestra pareja, por ejemplo, que cuando llegan los niños y según van creciendo.

Lo que generalmente hacemos es adaptándonos a esas necesidades y más. Con los años vamos acumulando libros, discos, adornos, ropa, juguetes... etc y lo solucionamos comprando muebles auxiliares o colocando estanterías. Con lo que al cabo de unos años solemos tener la casa más "ocupada" de lo necesario. Si lo pensamos ¿de verdad nos hacen falta tantas cosas? ¡Tomemos medidas hay que ordenar.!

"Así que este es nuestro primer paso, vamos a hacer un repaso de todo lo que tenemos, habitación por habitación, y vamos a deshacernos de todo aquello que no nos hace falta. Podemos aprovechar además, para ir embalando cosas de cara a la mudanza. Recolocaremos lo que nos quede"

¿Qué conseguiremos? Habremos despejado las estancias, podremos tener menos muebles, reubicar incluso alguno, como consejo pondremos siempre los muebles grandes pegados a las paredes, con lo que mejoraremos la circulación por las habitaciones y aumentará no solo el espacio en sí, sino  la sensación de espacio disponible.

No penséis que hablo solo de los elementos a la vista como librerías o estanterías, también a los muebles por dentro. Es bastante usual en una visita de venta querer ver los armarios por dentro. ¡¡Nada da peor imagen que un armario abarrotado y desorganizado!!. Abrir las puertas y encontrarse con una montaña de ropa amontonada, transmitirá de inmediato la idea de que a la casa le falta espacio de almacenamiento. También en la cocina, evitar esos armarios en los que las cacerolas o las sartenes están unas encima de otras, o esos otros en los que hay que quitar los bols para poder coger los platos.

Especial cuidado en los baños, en esas bañeras que tienen repisas incorporadas solemos dejar el gel, el champoo, las cremas....... fuera. La repisa debe estar limpia. Si acaso podemos buscar algún tipo de caja por ejemplo, de plástico que nos permita tener esos elementos a mano, pero no 10 botes a la vista. Esos recibidores en los que tenemos percheros, pueden tener un abrigo o un bolso, pero no más. Orden. ¡¡Ojo con esos detalles!!

Así que después de esta primera acción tendremos una casa más despejada, evitando el exceso de elementos ornamentales que distraigan de lo esencial, perfectamente organizada en la que cada cosa tiene su sitio y hay un sitio para cada cosa. Habremos conseguido agrandar visualmente la vivienda.

Nos vemos en la siguiente, Reparar.

Leer más...

lunes, 21 de julio de 2014

Principios básicos del home staging

En esta entrada vamos a comenzar a ver cuales son las pautas a seguir, la metodología que se usa en el home staging para conseguir hacer de nuestra vivienda un producto diferenciado y atractivo para la compra o el alquiler. Puesta en escena de nuestra casa.

Metodología del Home staging


Pautas a seguir diseñadas por Barbara Schwarz.

Puntos basicos del home staging
Home staging


En las entradas anteriores hemos centrado el tema acerca de en que consiste el home staging, cual es finalidad, quién lo inventó. También hemos hablado de la extensión de su aplicación, de los buenos resultados que da y de la utilización que de ella se empieza a hacer en nuestro país por parte de inmobiliarias, promotores o particulares que quieren diferenciar su producto de la competencia. Nos queda saber en el consiste el método, cuales son esas pautas a seguir, en definitiva que hay que hacer para tener una casa a la venta "home stagingizada" .

Lo primero decir, que aunque no es una técnica muy extendida, si existen ya empresas que se dedican a ello, así que podemos contar con ayuda especializada. Pero también podemos llevarla a cabo nosotros mismos. Siguiendo unas sencillas pautas lograremos, no os quepa duda alguna, hacer cambios significativos en nuestra casa que la hagan mucho más atractiva a los ojos de los demás.

Tanto si elegís una opción como otra hay algo que debéis tener en cuenta en el proceso. Vuestra casa ya no es vuestro hogar, a partir del momento en que la pongáis a la venta se convertirá en un producto, y como tal debéis actuar. Ha sido vuestro hogar, tenéis vivencias y recuerdos que la hacen un lugar especial. Ya fuera esas ideas
¡Es un objeto para la venta! Vuestro objetivo en las siguientes semanas es mejorar su presentación para que resulte atractiva a otras personas que crearan en ella sus recuerdos. Todo el sentimentalismo tiene que quedarse aquí y ahora.

¿Cuales son los principios básicos del home staging?


Lo que permitirá a los posibles compradores o inquilinos hacerse una idea apropiada del espacio disponible.
Limpiar y Ventilar.
Que nadie se sienta ofendido, una casa perfectamente limpia, ventilada y libre de olores creará mejores sensaciones en los visitantes.
Reparar y Reformar.
Arreglar esos pequeños desperfectos que puedan dañar la imagen haciéndola parecer mas vieja o descuidada.
Despersonalizar
Quizás el mas importante de todos. Tenemos que crear un ambiente cálido y neutral.
Resaltar los puntos fuertes,
Fijar la atención en todos aquellos aspectos positivos que tiene la casa.

En las entradas siguientes iremos desarrollando cada uno de los puntos, hasta la próxima


Leer más...

lunes, 14 de julio de 2014

Puesta en escena de una casa

El home staging es una técnica de marketing aplicada a la venta o el alquiler de inmuebles. Consiste en presentar la mejor versión de la vivienda y hacerla así atractiva para la venta. Es como un ejercicio de escaparatismo. Quereis saber más.

Home staging, el método

Pautas a seguir para la puesta en escena de una casa

love home staging

En las dos entradas anteriores hemos explicado:

Qué es el Home staging
Una técnica que consiste en mejorar el aspecto de las propiedades a vender (o alquilar) para que se vea todo su potencial, acortando así el tiempo de venta y reduciendo casi al mínimo las rebajas de precios que de otra manera pudieran ser necesarias para cerrar la operación.

Quién fue su creadora Barbara Schwarz  
Allá por los años 70 esta interiorista creó un método para mejorar el aspecto y la funcionalidad de las casas a vender y hacerlas más atractivas a ojos de los compradores.

Esta técnica está muy extendida por Estados Unidos y Canada, dónde se practica desde hace tiempo, gozando de buena reputación por tener una tasa de éxito muy elevada. En Europa, países como Suecia o Reino Unido son pioneros en su utilización, también es bastante conocida y utilizada en Francia, y comienza a serlo en España.

"Se trata de convertir la que hasta ahora es la vivienda de una persona en un producto para la venta, pasando a ser un escenario donde cada quién que la visite pueda sentirse el protagonista. ¡Esta es la casa de mis sueños!, esa es la finalidad, vender mejor y más rápido."

Actualmente en España existen muchas viviendas disponibles tanto para la venta como para el alquiler, hay mucha oferta y por tanto mucha competencia. Utilizar el home staging puede suponer la diferenciación necesaria para que nuestro inmueble sea el elegido.

Como ya hemos dicho comienza a ser una técnica a aplicar en el mercado inmobiliario. Las empresas que se dedican a ello son contratadas tanto por particulares como por empresas inmobiliarias, que ofrecen este servicio adicional a los ya tradicionales, o directamente de los promotores.

Si nos paramos a pensar, esto ya se hacía antes del boom inmobiliario. Antes los pisos de nueva construcción se vendían mostrando un piso piloto. Un piso amueblado cuya principal finalidad era permitir que la imaginación del futuro comprador le transportara a ese hogar que andaba buscando. En el boom no era necesario estimular la imaginación ya estábamos todos bastante estimulados y motivados para comprar.

Pero no se utiliza solo para vender, también puede ser útil a la hora de alquilar. Tanto si lo alquilamos amueblado, para darle ese aire de hogar o calidez, como si lo hacemos simplemente para mostrar que posibilidades tiene. Hay muchas personas que ante un espacio vacío no se hacen idea de lo que puede caber, amueblar por ejemplo con unos muebles de cartón, nos ayudará a mostrar el espacio del que disponemos.

También, y esto lo entenderéis mejor más adelante, puede hacerse en nuestra casa para nosotros mismos, sin que haya ninguna operación de compraventa o alquiler de por medio. Es un método que nos permitirá volver a estrenar nuestra vivienda, en tanto en cuanto vamos a poder renovarla y adaptarla. Puede ser perfectamente una alternativa a una reforma o complementar a la misma.

Bueno ya estamos bastante centrados, sabemos quien lo inventó, para que sirve y en que consiste. Ahora viene la pregunta

¿Cómo se hace eso del home staging?

Nos vemos en la próxima entrada Principios básicos del Home Staging



Leer más...
Post nuevo Post antiguo Home