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lunes, 19 de mayo de 2014

Contrato de arras

Generalmente antes de formalizar un contrato de compraventa solemos entregar una cantidad en concepto de señal. Firmamos un contrato de arras o señal. Ambas partes se comprometen en el a realizar la operación por precio y en tiempo que se pacta, su incumplimiento tiene consecuencias. Veámoslas.

Contrato de señal o contrato de arras.


Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.


¿Que es un contrato de arras o señal? 


Es muy habitual, cuando va a realizarse la operación de compraventa de una vivienda, firmar previamente un contrato privado en el que se manifiesta, por ambas partes, la intención de realizar dicha operación. En él se entrega una cantidad de dinero, en concepto de señal, a cuenta del pago. La cantidad se pacta a voluntad entre las partes ya que no existe ninguna estipulación en cuanto a su cuantía en la ley.

¿Que debe figurar en el contrato de arras?

  • Identificación de las partes. Ambas partes, compradora y vendedora, deben estar perfectamente identificadas en el documento. Debe constar, de todos los intervinientes, nombre completo, número de DNI  y estado civil. En el caso de que una de las partes sea una empresa serán necesarios tanto los datos de ésta, como la de sus apoderados.
  • Descripción de la propiedad objeto de arras.. Debe quedar identificada de manera completamente clara y sin ningún género de dudas cual la propiedad sobre la que estamos pactando la operación. Debe incluir la situación o superficie,  asícomo todos los datos relevantes, identificación catastral o estado de cargas por ejemplo.
  • Debe aparecer el importe de las arras y el tipo de éstas.
  • El importe total de la propiedad.
  • El plazo estipulado en el que ha de formalizarse la compraventa.
  • Puede también dejarse por escrito en este contrato que gastos asumirá cada parte


¿Que tipos de arras existen?

Existen tres tipos de arras, las consecuencias en caso de incumplimiento de contrato y no llevarse a cabo la operación son diferentes. 
penitenciales, confirmatorias y penales.

En el primer caso, las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del código civil, son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato. La única consecuencia será de tipo económico y la sufrirá quién renuncia a seguir adelante con la operación. Así perderá el comprador el importe entregado como señal, o tendrá que devolver el vendedor el doble de la cantidad recibida en concepto de arras (la cuantía de la pérdida económica en ambos casos es la misma).

Cuando nos encontramos ante arras confirmatorias el tema es diferente. En este caso la parte contraria a la incumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución exigiendo daños y perjuicios. 

El último caso, el de las arras penales, no solo perderá la parte que incumple el dinero entregado, sino que la parte contraria podrá pedir el cumplimiento y una indemnización por los daños ocasionados.

¡¡¡Ojo!!! Como siempre digo es un contrato y como tal tiene sus consecuencias legales, así que lo mejor siempre, siempre es asesorarse y asegurarse de entender lo que se está firmando. Normalmente las arras que se firman son penitenciales, pero si no se especifica que tipo de arras son, se presuponen confirmatorias. Por tanto 
para que sean penitenciales ha de estar claramente especificado en el documento.

Como siempre espero sea útil y resulte de interés, nos vemos en la próxima.


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